140518 個別銘柄観測 3254 プレサンスコーポレーション（その2）

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3254　プレサンスコーポレーション（その2）140518　個別銘柄観測

3254　プレサンスコーポレーション（その1）140518　個別銘柄観測では、現在の株価の動き、需給面の考察、直近決算について触れました。

今回は、そもそも、どんなビジネスなのか？
業績はどのような推移をしてきたか？
また、「価値」と「価格」はどのような推移で、現状どのような水準にあるのか？を観てみます。

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■プレサンスコーポレーションのビジネスを観る

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プレサンスコーポレーションは、どのようなビジネスでお金を創造しているのでしょうか？

ワンルームマンション（投資型マンションの販売いわゆる「マンション経営」）、ファミリーマンションの企画開発と販売が主力事業となります。
バリアフリー及び車いすの使用や介護を前提とした間取りと、フロントサービス・介護サービスを取り入れた、シニア向けマンションも手掛けています。
その他、付随して、賃貸管理、賃貸事業、建物管理、中古物件の買い取り販売、損害保険代理事業を行っています。

顧客は、マンションの企画開発を、主に個人顧客に販売しています。
不動産販売業者に一棟販売も行っています。


この「不動産の企画・販売」というビジネスは、人間の基本的な欲求である、「衣食住」の、「住」の部分に相当します。
人間に体がある以上は、絶対に避けて通れないものですので、ビジネスとしての将来性は、ほぼ永続的といえるでしょう。
また、投資用不動産の販売については、顧客側からすれば、資産運用としての側面もあり、これも、基本的にはニーズは尽きないでしょう。
ただし、当然競争が激しいので、この中で、利益を上げ続けていかなければなりません。
ましてや、高い利益率を維持したままで成長を続けるのは、並大抵の事ではないでしょう。

では、当社は、ビジネスを通じて、どのようにお金を創出しているのでしょうか？
損益計算書を見てみましょう。


売上高が約５１８億円、売上原価が約３４５億円で、売上総利益（粗利益）は、約１４９億円となります。
乱暴に言えば、３４５０万円の物件を仕入（企画・開発）て、５１８０億円で顧客に転売しているイメージです。

例えば、お弁当で言えば、原価３４５円の材料で弁当を作って、５１８円で売っている、というイメージになります。
この部分の、ビジネスの基礎的な利益率を、粗利益率（粗利益/売上高）は、約２９％となります。

ただし、バフェットの基準（参照）で言うと、この程度の粗利益率では、バフェットなら、ビジネスとしては、「競争優位性を持つ」とは言わないでしょう。
考えてみると、不動産という競争の激しい業界では、まあ、当然と言えば、当然かもしれません。


さて、そこから、様々な費用（販売手数料や、人件費、宣伝費等々）の６９億円程度を差し引くと、約103億円の営業利益となります。
お弁当で言えば、５１８円で売っている弁当を一つ売るごとに、コストを差し引いた営業利益が、１０３円発生する、というイメージです。
それで、売上高営業利益率は、19.9％という水準です。

ところで、この様々な費用は、ビジネスで得た、基礎的な利益（粗利益）の、何割程度となっているでしょうか？
販売費及び一般管理費/粗利益＝約２０％です。
これは、非常に低く、バフェットでもほめてくれるレベルでしょう。
弁当で言えば、３４５円の原価で、５１８円で販売する弁当を作っています。
粗利益は、１７３円です。
ただ、従業員の給与その他の費用が６９円と低いので、１０３円程度の利益が出る、というわけです。

当社は、販売製品（マンション）自体は、それ程競争優位性を持たないが、コストを意識した経営が出来ているため、一定の利益率が上がっている、といえそうです。

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■過去の業績を観る

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では、過去の業績はどうだったのでしょうか？



まず、全期黒字、です。
売上高は、きれいに伸び続けています。
営業利益も、既にリーマン前の水準を大きく上回っています。
純利益も同様です。
配当も、順調に増加してきています。
配当性向は１０％程度と、低いですが、当社の場合は、（日本国内での相対比較では）それが許されるだけの利益率を上げているのでよしとしましょう。
ＲＯＥは平均して１４．９％程度。日本企業としては悪くないです。
また、このところ再びＲＯＥが上昇しているのは、良い傾向です。

この決算書の推移から、実績として、当社は、販売及び一般管理費等のコスト削減に努めている上に、売上高が拡大し続けているように、一定程度以上の競争力を持っている事が分かります。

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■プレサンスコーポレーションの「価値」をざっくりと観る

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仮に、今のレベルの業績を今後も継続していく、としたら、プレサンスコーポレーションの「価値」はどの程度でしょうか？

価値＝事業価値+資産価値です。

資産価値は、ＢＰＳ＝2,450円の価値があります。
事業価値は、「将来の残余利益の現在価値」となります。
割引率を１０％として、1,409円の価値があります。

従って、プレサンスコーポレーションの価値＝1,409+2,450＝3,858円、となります。
これは、3,858円で購入すれば、年率10％程度の収益が期待できる、という事になります。

現在の株価は、2,705円ですので、割安、ということになります。
価格＝価値となる場合、約43％の上昇余地があります。

また、現在の株価から、割引率を逆算すると、14％であり、今の株価で購入すれば、年率14％程度の収益が見込まれる水準となっています。

株価の変動ではなく、ビジネスへの投資として、オーナーとしてみると考えると、いかがでしょうか？
過去の業績の実績をみる限り、リーマンショックも黒字で乗り切るなど、非常に堅実な実績を残している当社です。
投資をして、年率14％の収益を期待するのと、年率1％つくかつかないかの、国債や、銀行預金のどちらが良いのか？の比較となります。
どちらが魅力的でしょうか？

・・・が、どう感じるかは、投資家のそれぞれの感性ですので、「正解」はありません。

私は、株価の変動をリスクと考えれば「怖い」です。
これは、トヨタであろうと、ソフトバンクであろうと、銀行株であろうと同様です。
ただ、ビジネスとしては、あのリーマンショックを黒字で乗り切った事を考えると、株価が下がる程にリスクは低下し、割安感が強まる、と考えられます。

結論としては、現時点でも、銀行預金や国債よりもはるかに魅力的な投資先であろうと考えます。

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■価格と価値の推移

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最後に、価格と価値の推移を観ておきましょう。



上グラフの注意事項としては、日時は、決算期です。
現在値は、時々の決算期末の株価です。
今は、決算期としては、2015年3月期となります。
従って、ＢＰＳとＲＩＭ理論株価の予想は点線ですが、「2015年」の株価の赤線は実線となっています。

さて、株価の動向としては、2012年3月期までは、価値に対して非常に低かったのが、一気にキャッチアップしました。
一時はＲＩＭ理論株価を大きく上回りましたが、再び株価がＲＩＭ理論株価・（予想）ＢＰＳを下回る水準となっています。

ただ、今回の決算発表の会社予想からすると、ＲＩＭ理論株価は上昇を続ける見通しで、市場が強気相場になるか、当社の業績が継続的に拡大すれば、株価はまたどこかのタイミングでキャッチアップすることになるでしょう。

もちろん、市場環境次第では大きく値下がりする可能性もありますが、その場合、ファンダメンタル的な割安感が強まるでしょう。

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■まとめ

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価格と価値の関係性から言うと、割安。
価格と価値の関係性の過去の水準で言うと、高めの水準であり、とても割安感が強いわけではないが、ビジネスが拡大を続ければ、株価も、いずれかの地点から、上昇して、キャッチアップしていくだろうと思われる。

過去の業績はかなり強い黒字体質であり、売上高も伸び続けている。
今期の決算予想でも、利益は拡大予定。

株価は横ばいを続けているが、需給的にはタワー投信が大量取得に動いており、なお継続的に購入しているため、大幅に値下がりを続けることは考えにくい。

以上から、ビジネスの変化をみるために、四半期決算を注意深く見る必要があり、今は、まだ相場が横ばい～下落傾向にあるため、短期的には、すぐに上昇というわけにはいかないでしょう。
が、基本的には「買い目線」で、今後も観測していきます。

では、また！